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폭등시절 만든 부동산 규제 아직 '쌩쌩'

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작성자 관리자 작성일08-12-11 10:58 조회3,965회 댓글0건

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(서울=연합뉴스) 주종국 기자 = 주요 지역의 집값이 30~40% 가량 떨어지고 서울의 주택 거래량은 10분의 1로 급감하는 등 부동산 경기가 최악의 부진을 보이고 있지만 이를 해결하기 위한 정부의 규제완화 정책은 매우 조심스럽다.

특히 과거 부동산 폭등기에 만들었던 \'징벌적\' 수준의 세금과 거래 제한이 아직 곳곳에 남아있는데다 정부가 곧 추가조치를 내놓는다는 \'시그널\'도 많아 오히려 거래동결이 가중된다는 지적이다.

부동산 전문가들은 종부세와 재건축 규제완화, 주택투기지역 해제 등 상당한 변화가 있었지만 이들 조치들이 시장의 반응을 두려워하듯 조심스럽게 진행된데다 그나마 국회에서 처리가 지연되거나 변질돼 시장 경색을 해소하기에는 부족한 것으로 보고있다.

◇ 다주택자 세금은 거의 그대로

11일 기획재정부와 부동산정보업체 등에 따르면 참여정부 당시 폭등하는 집값을 잡기 위해 내세운 조치 가운데 대표적인 것이 다주택자에 대한 양도세 중과와 종합부동산세다.

종합부동산세의 경우 정부의 완화안이 발표되고 헌법재판소의 위헌결정도 내려지면서 큰 폭 완화가 예정돼 있지만 다주택자에 대한 세금 규제는 크게 달라지지 않았다.

2주택 보유자에 대해 50%, 3주택 이상 보유자에 대해서는 60% 등 일반 양도소득세율보다 훨씬 높은 세금을 부과하다가 지난 주말 국회 재정경제위원회 조세소위에서 이를 완화, 다주택자에 대해서도 일반과세하기로 결정했다.

하지만 바로 몇분 뒤 열린 재정위 전체회의에서 다시 2주택자만 일반과세, 3주택자는 45%로 강화하는 방향으로 조정됐고 이 같은 세율이 2년 이내에 파는 단기양도자에 비해 낮다는 지적이 제기되자 기획재정부는 다시 이를 단기양도자 수준의 높은 세율에 맞추기로 유권해석했다.

결국 1주택자건, 2주택자건 1년 이내에 팔면 50%, 2년 이내에 팔면 40%를 세금으로 내고, 3주택자도 45%의 무거운 세금을 물게된다.

이 같은 높은 수준의 세율은 안그래도 위축된 주택 수요를 더욱 제한한다는 지적이다.

비업무용 토지에 대한 양도세율도 60%를 유지하고 있다. 종부세 도입 당시 함께 만들어졌던 이 제도는 공공택지 수용 등 일부 경우에 한해 세율을 낮춰주는 방식으로 개선안이 추진되고 있지만 이외의 경우는 여전히 높은 세율이 적용된다.

◇ 민간분양가 상한제

분양가 상한제란 정부가 정한 표준건축비(분양 원가)를 근거로 건설업체가 분양가를 결정하는 제도로, 일반에게 공급하는 공동주택은 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하는 것을 말한다.

이 경우 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토해양부령으로 정한다.

참여정부 시절 집값 안정을 위해 2005년 3월 판교신도시 등 공공택지에 도입했고, 2007년 9월에는 민간택지 분야로 확대했다.

이 제도는 표준건축비가 상한가 역할을 하게 돼 사실상 정부가 부동산 가격을 규제하는 것으로 판교신도시 당첨이 \'로또\'로 불리던 시절에 7년 만에 부활됐다.

하지만 요즘은 지극히 인기있는 지역에서도 미분양이 속출하는 바람에 건설사들이 분양을 아예 포기하고 있고 판교 당첨자들조차 당첨된 아파트를 분양가에라도 팔겠다고 할 정도로 시장이 얼어붙었는데도 규제는 그대로다.

◇토지거래허가구역

토지거래 허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정해 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도로 허가요건이 까다롭기 때문에 거래를 크게 제한하는 기능을 한다.

건설교통부가 개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지를 위해 수도권 및 광역권에 2005년 12월에 최초 도입, 현재 전국토의 19%가 지정돼 있다.

하지만 최근 지방자치단체로부터 이를 해제해 달라는 건의가 많아 국토해양부가 검토 작업을 하고 있다.

토지거래허가구역으로 묶이면 실수요자에게만 토지 취득이 허용되며 농업용 2년, 주거용 3년, 임업.축산업.어업용 3년, 개발사업용 4년 등 용도별로 2-5년간 허가받은 목적대로 이용해야 한다.

해제 요건으로는 토지시장이 안정돼 지정사유가 없어졌을 경우나 관계 시.도지사가 해제 또는 축소를 요청하고 요청 이유가 인정되는 경우로 돼 있다.

◇ 재건축 초과이익환수

2006년 도입된 제도로 재건축 사업에서 조합원당 3천만원을 초과하는 이익에 대해 최고 50%까지를 국가가 환수하는 제도이다.

재건축 단지가 용적률 증가 등 개인 노력과는 무관하게 일반 아파트에 비해 집값이 큰 폭으로 상승하는 문제점을 해결하기 위해 도입했다.

전국을 대상으로 사업 준공시점과 착수시점의 집값 차액에서 개발비용, 집값 상승분을 뺀 뒤 0~50%의 부과율을 곱한 총액을 국가와 지자체가 개발부담금 형태로 환수한다.

부동산투기가 서울 강남의 재건축 아파트에서 비롯된다는 분석에 따라 여기에 족쇄를 달기 위해 마련됐지만 현재 강남 일부 재건축 아파트의 경우 집값이 절반 수준으로 폭락했는데도 규제는 아직 남아있다.

◇ 재건축 조합원 입주권, 주택권 산정

조합원 입주권이란 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 1세대 1주택의 판정에 있어 주택수에 포함하는 조합원 입주권은 이 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다.

조합원입주권은 관리처분계획의 인가 이후에는 기존 주택에 대한 소유권이 아닌 입주할 예정인 주택(아파트 등)에 대한 권리로 바뀌게 된다.

정부는 재건축.재개발에 대한 투기를 막고 과세형평을 높이기 위해 2005년 말 관련법령을 개정해 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가되었거나 2006년 1월 1일 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월 1일 이후 취득하는 경우 조합원 입주권을 1주택으로 간주해 양도소득세를 과세한다.

이 역시 재건축 아파트값의 상승을 막기 위해 마련된 것이지만 폭락세로 바뀐 지금도 계산방식은 바뀌지 않았다.

◇ 주택거래 신고제도

정부가 지정한 주택거래신고지역에서 아파트 등을 매매할 경우 15일 안에 관할 시군구에 실거래가격을 신고해야 하는 제도로 개정 주택법에 따라 2004년 3월 30일부터 시행되었다.

신고 대상 부동산은 주거전용면적이 60㎡를 초과하는 아파트로 재건축.재개발 정비구역 안의 아파트나 주택단지는 평형에 상관없이 신고해야 한다.

신고 내용은 거래 당사자의 인적사항과 거래 일자, 주택 종류, 실거래가, 소유권 이전 예정일, 주택구입자금 조달계획 등이다. 주택구입자금 조달계획은 자기자금, 대출, 기타로 구분해 제출한다. 이 경우 대출액은 관할 세무서에도 통보되기 때문에 자금 출처가 불명확할 때는 주택을 구입하기 어렵다.

부동산 거래 내역을 1년 이상 신고하지 않을 때는 취득세의 최고 5배까지 과태료가 부과된다. 또 신고를 늦추는 경우에도 기간에 따라 취득세의 1~4배가 부과된다. 신고지역은 주택가격이 다시 오를 우려가 없다고 인정될 때에 한해 해제된다.

satw@yna.co.kr

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