공공택지 : 택지 공급가격 + 공공택지 택지비 가산비

택지 공급가격
택지개발사업자로부터 실제로 택지를 공급받은 가격

예) 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구

공공택지의 택지비 가산비
• 국가, 대한주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외), 그 밖에 국토해양부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 아래의 공사비
연약지반 공사비 : 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용
암석지반 공사비 : 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용

흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비 : 건축물의 기초공사로서 시공하는 흙막이 공사와 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는 경우 그 공사에 소요되는 비용
• 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용(택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우에 한정

• 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 입주자모집공고일 이후 6개월까지의 택지대금에 대한 기간이자(이자율은 「은행법」에 따라 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 그 납부일이 속하는 달의 금리 기준)

• 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산 ☞ 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 경우에는 같은 법 제15조에 따른 보상계획 공고일)부터 주택건설사업 착공일까지

• 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한함)에 따른 추가비용

• 그 밖에 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비 ☞ (각종 부담금 또는 분담금 등의 비용) 택지의 조성과 관련하여 사업주체에게 부과되는 부담금 또는 분담금 등의 비용으로서 사업주체가 택지를 공급받은 이후에 부과되어 당해 택지 조성원가에 반영되지 않은 경우에는 규칙 제8조제5호의 “택지와 관련된 경비”에 포함하여 택지비 가산비로 인정여부를 검토할 수 있음

* 일반적으로 공공택지의 조성과 관련하여 부과되는 부담금 또는 분담금 등의 비용은 택지조성사업자에게 부과되어 택지 조성원가에 기 포함되어 있음
- 이 경우 해당 비용을 택지비 가산비로 인정할지 여부 및 인정 하는 경우 그 범위는 다음의 사항을 종합적으로 검토하여 결정하여야 함.
ⅰ) 해당 비용이 당해 주택사업(주택건설을 위한 택지 조성 포함)시행이 직접 원인이 되어 부과되는 등 당해 주택사업과 직접적으로 관련성이 있는 비용인지 여부
ⅱ) 해당 비용의 특성, 관계 법령의 내용 및 비용 부과의 취지상 입주자에게도 해당 비용 발생에 대한 원인이 있는 등 입주자가 분양가를 통해 비용의 전부 또는 일부를 부담하는 것이 바람직한지 여부
ⅲ) 기타, 사업대상지 및 인근지역의 여건, 당해 주택사업의 여건 등을 종합적으로 검토하여 해당 비용을 택지비 가산비로 인정할 필요가 있고, 이를 인정하더라도 비용의 중복 인정, 입주자의 부당한 피해 등의 우려가 없는 경우

민간택지 : 택지의 감정평가금액 + 민간택지 택지비 가산비

민간택지는 알박기 등으로 인한 택지비의 과다 상승이 분양가 인상으로 연결되는 현상을 방지하기 위하여 상한제 적용주택의 택지비는 택지의 정당한 가치를 반영하는 “감정평가금액”을 기준으로 산정

다만, 객관적인 거래가격이 명확한 예외적인 경우에는 실제 거래가격을 제한된 범위내에서 택지비로 인정

택지의 감정평가금액

감정평가금액의 의미
주택건설을 위해 사업주체가 매입한 택지가 현시점에서 주택건설을 위한 택지로서의 정당한 가치를 평가하여 이를 택지비로 인정하려는 것임

감정평가기준
- 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가하여야 함
- 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 함

(감정평가 신청기관) 시장·군수 또는 구청장이 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자 중 2인을 선정
(감정평가기관 선정기준) 시장·군수 또는 구청장(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장)은 객관적인 감정평가 기관 선정 기준을 마련하여 공고하여야 함
(감정평가 참여 거부시 조치) 시장·군수 또는 구청장은 선정된 감정평가기관이 합리적인 사유 없이 감정평가 참여를 거부하는 경우에는 이에 대한 별도의 조치계획을 마련하여 이를 공고하여야 함
(감정평가신청) 사업주체는 주택건설 사업계획승인을 신청한 이후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장·군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하고 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 함
(감정평가 기준 시점) 감정평가기관은 사업주체가 택지가격의 감정평가를 신청한 날(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장이 택지가격의 감정평가를 의뢰한 날)을 기준으로 평가하여야 함
(감정평가 시행기간) 감정평가기관은 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 함. 다만, 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위 내에서 연장할 수 있음
(감정평가가액 결정) 감정평가한 가액은 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액을 산술평균하여 결정
(감정평가결과 보고) 시장·군수 또는 구청장은 감정평가결과를 분기별로 작성하여 시·도지사에게 제출하여야 하고, 시·도지사는 분기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 국토해양부장관에게 이를 보고하여야 함
(감정평가결과의 공고) 사업주체는 2인의 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자모집공고에 포함하여 공고하여야 함
(비용부담) 감정평가에 소요되는 감정평가수수료는 사업주체가 부담하되, 택지비 가산비로 인정받을 수 있음
(재평가)
- (재평가 사유) ① 감정평가기관이 평가한 택지의 평가액 중 최고평가액이 최저 평가액의 110%를 초과하는 경우 ② 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하는 경우 ☞ 시장·군수 또는 구청장(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장)이 의뢰 - (재평가 제한) 사업주체의 이의제기로 인한 재평가는 1회로 한정 - (재평가시 감정평가수수료의 가산비 인정 여부) 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하여 택지를 재평가하는 경우의 감정평가수수료는 가산비에 포함되지 않음 - (재평가시 감정평가액의 결정) 택지가격의 재평가를 한 경우에는 재평가한 감정평가액을 최종적인 감정평가액으로 봄
• (택지비 산정 관련 기타 주의사항) 택지비 감정평가액과 후술할 택지비 가산비가 중복 인정될 우려가 있으므로 분양가심사위원회는 이를 명확히 검증해야 할 것

민간택지의 택지비 가산비
• 국가, 대한주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외), 그 밖에 국토해양부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 아래의 공사비
- 연약지반 공사비 : 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용
- 암석지반 공사비 : 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용
- 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비 : 건축물의 기초공사로서 시공하는 흙막이 공사와 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는 경우 그 공사에 소요되는 비용

• 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용(택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우에 한정)
• 법 제23조에 따라 사업주체가 부담하도록 되어 있는 간선시설의 설치비용
• 지장물 철거비용 : 택지 안 구조물 등의 철거·이설이 불가피한 경우 이에 소요되는 비용
• 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액)
• 감정평가수수료(다만, 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하여 택지를 재평가하는 경우 그 재평가에 따른 감정평가수수료는 제외)
• 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비
☞ (각종 부담금 또는 분담금 등의 비용) 당해 택지의 조성과 관련하여 사업주체에게 부과되는 부담금 또는 분담금 등의 비용은 택지비 산정을 위해 당해 택지를 감정평가한 금액에 이미 반영되어 있어 이를 규칙 제9조제6호에 따른 감정평가 가액에 가산하는 비용(택지비 가산비)으로 인정할 수 없음.
* 당해 택지의 택지비를 산정하기 위한 택지 감정평가는 택지 조성이 완료된 상태를 상정하고 이용상황은 대지를 기준으로 평가하므로, 택지조성과 관련하여 발생하는 비용은 이미 감정평가금액에 반영되어 있는 것으로 판단
- 다만, 시장·군수 또는 구청장은 다음 사항을 종합적으로 검토하여 필요하다고 판단하는 경우에는 특정 비용의 전부 또는 일부를 규칙 제9조제6호의 “택지와 관련된 경비”에 포함하여 택지비 가산비로 인정할 수 있음.
ⅰ) 해당 택지를 감정평가한 결과에 해당 비용과 관련한 사항이 반영되어 있지 않는 경우
ⅱ) 기타, 사업대상지 및 인근지역의 여건, 당해 주택사업의 특성, 해당 비용의 성격 등을 감안하여 해당 비용을 택지비 가산비로 인정할 필요가 있고, 이를 인정하더라도 비용의 중복 인정, 입주자의 부당한 피해 등의 우려가 없는 경우
☞ (간선시설 설치비 및 도시계획시설 기부채납 비용)

① 규칙 제9조제2호에 따라 사업주체가 부담하도록 되어 있는 간선시설의 설치비용 이외에 법 제23조제1항제1호에 해당하는 간선시설을 설치(설치 후 기부채납하는 경우도 포함)하는데 소요되는 비용 중 법 제23조제1항 단서 등에 따라 사업주체가 부담하는 비용
② 『도시공원 및 녹지 등에 관한 법률』에 따라 공원을 설치하여 기부채납하는 경우 이에 소요되는 비용은 규칙 제9조제6호의 “택지와 관련된 경비”에 포함하여 택지비에 가산할 수 있는 비용으로 인정여부를 검토할 수 있음.

- 이 경우, 해당 비용을 택지비 가산비용으로 인정할지 여부 및 인정범위는 다음의 사항을 종합적으로 검토하여 결정하여야 함
ⅰ) 해당 비용이 당해 주택사업의 시행이 직접 원인이 되어 부과되는 등 당해 주택사업과 직접적으로 관련성이 있는 비용인지 여부
ⅱ) 해당 비용의 특성, 주택법 등 관계 법령의 취지 및 내용 또는 사업승인의 취지 및 내용(사업승인 부가조건 이행에 따라 발생하는 비용인 경우)상 입주자에게도 해당 비용 발생에 대한 원인이 있는 등 입주자가 분양가를 통해 비용의 전부 또는 일부를 부담하는 것이 바람직한지 여부
ⅲ) 택지비 산정을 위해 택지를 감정평가한 결과에 해당 비용과 관련한 사항이 이미 반영되어 있는지 여부
ⅳ) 기타, 사업대상지 및 인근지역의 여건, 당해 주택사업의 특성, 해당 비용의 성격 등을 감안하여 해당 비용을 택지비 가산비로 인정할 필요가 있고, 이를 인정하더라도 비용의 중복인정, 입주자의 부당한 피해 등의 우려가 없는 경우

택지 실 매입가를 택지비로 인정하는 예외적인 경우

택지비 = 실제 거래가격* + 택지구입에 따라 발생하는 제세공과금
* 법 공포일('07.4.20) 이후 택지를 매입한 경우에는 「감정평가금액 + 택지비 가산비」의 120%까지 인정

택지 실 매입가를 택지비로 인정하는 경우
① 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세법」에 따른 경·공매 낙찰가격
② 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격
☞ (공공기관) 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공기업ㆍ준정부기관 또는 기타 공공기관으로 지정된 기관, 「지방공기업법」에 따른 지방직영기업, 지방공사 또는 지방공단을 말함
③ 「부동산등기법」에 따른 부동산 등기부에 해당 택지의 거래가액이 기재되어 있는 경우

택지 실 매입가 인정범위
•(법 공포일('07.4.20) 이후 매입한 경우) ⇒ 택지비 인정범위를「감정평가금액 + 택지비 가산비」의 120% 이내로 한정 - 실제 거래가격이 「감정평가금액 + 택지비 가산비」의 120%를 초과하는 경우에도 120%까지만 인정한다는 의미임 - 감정평가금액은 택지의 감정평가금액을 택지비로 인정받기 위한 감정평가절차(p11)와 동일한 절차에 따라 산정 • (법 공포일('07.4.20) 전에 매입한 경우) ⇒ 실제 매입한 가격 전액을 택지비로 인정

기타 사항
• 택지비 인정범위의 기준이 되는 “매입”한 시점의 해석 - (경·공매 낙찰가격) 매각허가결정 또는 매각결정이 있은 날 - (공공기관으로부터 매입한 가격) 매입계약이 이루어진 날 - (부동산 등기부에 기재된 가격) 「주택법」제80조의2에 따른 주택거래의 신고나 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고가 이루어진 날 • 주택단지 내의 일부 택지는 감정평가금액, 일부는 실제 거래가격을 인정하는 식으로 택지비 인정방식을 혼용하여 사용할 수 없음 - 하나의 주택단지는 전체를 감정평가금액으로 하거나 아니면 전체를 실제 거래가격으로 인정받아야 함 • 실제 매입가격을 인정하더라도 하나의 주택단지에서 일부는 법 공포일('07.4.20) 전에 매입하였고, 일부는 법 공포일 이후에 매입한 경우에는 전체 주택단지를 법 공포일 이후 매입한 것으로 보고 택지비를 산정 •사업주체가 실제 매입가격을 택지비로 인정받고자 하는 경우에는 관련 자료를 분양가심사위원회에 제출하여 적정성 여부에 대한 심사를 거쳐야 하며, 시장·군수 또는 구청장에게 감정평가를 신청하여야 함 •실제 매입가격을 택지비로 인정하는 경우에는 택지비 가산비를 택지비로 인정받을 수 없음