분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.
나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

항목별 산출방법

가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비

1) 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격: 건축비와 택지비의 합계액으로 한다.
2) 자기자금이자 ＝(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 － 국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
나) 임대기간: 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간
3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액: 법 제21조제9항에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.

1) 임대사업자 또는 임차인은 제7조, 제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

2) 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상 주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.

3) 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제41조제1항 및 같은 법 시행령 제81조제2항제9호에 따라 업무를 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.

4) 그 밖에 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조제9항 및 영 제23조에 따른다.

다. 산정가격 = 분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격을 말한다. 이하 같다) ＋ 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자

택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간
※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.

라. 건축비 및 택지비: 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

1) 건축비

가) 건축비는 최초 입주자 모집 공고 당시의 건축비로 하되, 그 상한 가격은 표준건축비로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

나) 다음의 구조형식에 해당하는 주택에 대해서는 다음의 구분에 따른 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.

(1) 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조를 포함한다)로 건축하는 주택: 표준건축비의 5퍼센트에 상당하는 금액
(2) 철골철근콘크리트구조로 건축하는 주택: 표준건축비의 10퍼센트에 상당하는 금액
(3) 철골조로 건축하는 주택: 표준건축비의 16퍼센트에 상당하는 금액

다) 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 더할 수 있다.

라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습ㆍ방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말한다)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.

마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.

바) 그 밖에 표준건축비에 더할 수 있는 항목은 다음과 같다.

(1) 임대사업자가 발코니 새시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용
(2) 「도서개발 촉진법」 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3
(3) 「폐기물관리법」 제15조의2에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비
(4) 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용
(5) 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[(1)에 따른 비용은 제외한다]


2) 택지비

가) 국가, 지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」 등 법률에 따라 개발ㆍ공급하는 택지(이하 "공공택지"라 한다)인 경우에는 그 공급가격

나) 임대사업자가 취득 또는 보유하고 있는 공공택지가 아닌 택지(이하 "사업자보유택지"라 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전[토지지임대부 임대주택인 경우에는 분양전환 승인 전을 말하며, 마)에 해당하는 경우는 제외한다]에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자[토지지임대부 임대주택인 경우에는 분양전환승인권자를 말하며, 마)에 해당하는 경우는 제외한다]가 두 곳의 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격

다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자인 경우에는 사업계획승인권자가 이를 고려하여 가산할 수 있다.

(1) 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 최초 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용하되, 일할계산한다.
(2) 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비
(3) 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용

라) 사업자보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 고려하여 가산할 수 있다.

(1) 「주택법」 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치 비용
(2) 진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가격
(3) 지장물의 철거 비용
(4) 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용

마) 토지임대부 임대주택을 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 토지임대부 분양주택으로 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정 시 택지비는 제외한다.